Справочник риелтора - страница 3
.RU

Справочник риелтора - страница 3



Общим признаком для института представительства и посредничества будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в общегражданской сфере деятельности.

^ Несмотря на существование сходных признаков, представительство и посредничество имеют различные основания возникновения.

Ученые-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения представительства.

Первым основанием является наделение представителя правами на представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем заключения договора либо составления доверенности.

Вторым основанием является издание компетентным органом власти соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.

^ Третьим основанием является наличие установленного законом факта, существования которого достаточно для возникновения отношений представительства.

Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего представителя на представление интересов определенного лица, для возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных оснований). Наделение определенными полномочиями является односторонней сделкой и, соответственно, не обязывает представителя к совершению определенных действий. Так, например, если лицо (потенциальный представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения доверенности или договора не могут его к этому обязать.

Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что добровольным представительством является представительство, основанное на соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о принятии на себя обязанности по совершению определенных юридических действий.

^ В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2 вида:

1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на основании соглашения сторон;

2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в законодательстве.

^ Таким образом, первое основание возникновения представительства можно отнести к первому виду представительства, а второе и третье - ко второму.

Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так и недееспособные лица.

^ Одним из самых распространенных на сегодняшний день оснований добровольного представительства является договор поручения.

Другим видом добровольного представительства является коммерческое представительство.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда осуществляется на основании договора (соглашения), заключенного между сторонами в соответствии с закрепленными в законодательстве требованиями. Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного характера.

^ Посредничество отличается от представительства по субъектному составу. Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью дееспособные лица.

Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.

Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции - от чужого имени.

^ Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.

Назовем признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:

1) обладать статусом предпринимателя;

2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т.е. совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или способствовать совершению сделок между ними;

^ 3) заниматься посредничеством в виде промысла, т.е. посредничество должно являться его основным источником дохода).

Исходя из всего сказанного выше можно сформулировать определение посредничества. Так, посредничество - это гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (посредник) за определенную плату по поручению другого лица (клиента) от собственного имени, но в интересах и за счет клиента совершает двусторонние сделки (договоры) либо содействует их совершению.

Таким образом, более детальным изучением вопросов представительства мы хотели подчеркнуть то обстоятельство, что риелторская фирма в вопросах своей деятельности довольно часто использует указанные нами формы оказания услуг (по договору возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, комиссии), между тем права и обязанности риелторов и их клиентов возникают и прекращаются в отношении объектов недвижимого имущества различными способами, связанными прежде всего с тем, что в одних случаях риелтор действует как посредник на рынке услуг недвижимости, а в других случаях - как представитель интересов своего клиента и заключает от своего имени все сделки.


1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг


Права и обязанности потребителей риелторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риелторскими фирмами.

Основную массу потребителей риелторских услуг от риелторских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риелторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).

^ Возникает закономерный вопрос - что можно отнести к правам потребителей риелторских услуг?

Во-первых, это право на информацию. Риелторская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риелторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риелторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взамоотношений клиента и риелтора риелторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риелторской фирмы.

Если потребитель риелторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риелторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риелторских услуг.

Кроме договора об оказании риелторских услуг по необходимости, риелтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риелторская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риелтор не обязан полностью раскрывать всю "юридическую сущность" интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.

Перед подписанием каких-либо договоров с риелторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риелторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риелтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риелтором и оплатить его услуги. Поэтому все "пожелания" клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риелторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание риелтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц . Об этих вопросах мы будем говорить подробнее в гл. 3 настоящей книги.

--------------------------------

Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.


Риелторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риелтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.

В области прав на информацию необходимо учитывать, что риелторские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риелторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать информацию, отнесенную данным Законом к персональным данным, нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.

Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риелтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риелторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риелторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

^ 1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

^ 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

^ Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риелторских услуг.

Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риелторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риелтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риелтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риелторских услуг, возмещения всех убытков .

--------------------------------

Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.


При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риелторской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риелторской фирмы. Оплата услуг риелторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риелторских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в гл. 3 настоящей книги. В связи с оплатой услуг риелторской фирмы часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риелторской фирмы. Удержание выражается в том, что риелтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риелторской фирмы. Далее риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риелтором, то правила, предусмотренные ст. ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риелторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риелторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риелторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риелторскую фирму. За нарушение этого условия риелторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риелторской фирмы обязан также передать риелтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риелтором. Например, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора риелторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риелторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора) .

--------------------------------

Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.


В обязанности риелторской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.

Риелторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.

Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.

Во всех этих случаях риелторская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, случаи, когда потребителю риелторских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риелтором, застройщиком, собственником) риелтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риелторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риелтора должно быть разрешение клиента (потребителя риелторских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риелторских услуг выдает своему риелтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риелтором указанных действий. В противном случае риелтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риелторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.

В договоре на оказание риелторских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риелторской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риелторской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.

Риелтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.

^ Риелтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтору, согласно Стандартам, регулирующим отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов, можно в следующих случаях:

^ 1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;

2) когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

^ 3) когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риелтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риелтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

^ Риелтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:

1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;

2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

^ Риелтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:

1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами;

2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).

Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риелторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риелтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).


^ 1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов


В настоящем вопросе мы будем рассматривать некоторые варианты и практические особенности деятельности риелторов и риелторских фирм на рынке недвижимого имущества. Есть такие сферы деятельности, где риелторы также принимают участие в обороте недвижимого имущества, однако по своему содержанию их трудно отнести к услугам. Например, речь может идти о деятельности паевых инвестиционных фондов, участии риелторских фирм (инвестирования) в долевом строительстве жилых комплексов для целей последующей реализации жилых помещений.

В последнее время очень активно развивается институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые находятся в управлении соответствующих управляющих компаний. При этом непрофессиональные инвесторы часто не знают о существовании подобного инвестиционного института либо считают, что инвестиции в ПИФы имеют слишком большие риски, а управляющие компании не имеют достаточной заинтересованности в эффективном управлении денежными средствами инвесторов. Данная точка зрения базируется на том, что управляющие компании не предоставляют инвесторам гарантий доходности инвестиций, риск уменьшения активов ПИФа полностью лежит на инвесторах, и они не вправе потребовать какой-либо компенсации с управляющей компании, которая независимо от состояния ПИФа все равно получает свое вознаграждение.

--------------------------------

Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. Февраль. N 2.


В настоящем вопросе хотелось бы дать рекомендации риелторам о средствах защиты, контроля и преимуществах, которые предоставляются инвесторам (обращаем внимание на то, что инвестором в ПИФ может выступать как сама риелторская фирма, так и ее клиент, от имени которого риелторская фирма проводит соответствующие операции) при инвестировании в паи ПИФа, а также рассказать об ограничениях деятельности управляющих компаний, установленных в интересах инвесторов.

Над управляющей компанией установлен строгий контроль государственных органов. Управляющие компании должны раскрывать информацию о своей деятельности, предоставлять регулярную отчетность о собственных средствах, не допускать уменьшения объема этих средств ниже установленного уровня, согласовывать инвестиционную декларацию с государственными органами, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, и т.д. Государственный контроль также осуществляется через специализированные депозитарии, которые должны проверять правильность расчетов и инвестиций управляющих компаний и при выявлении нарушений сообщать об этом в государственные органы, а также приостанавливать сомнительные операции управляющих компаний. Несомненно, что такой строгий контроль установлен в интересах инвестора, чтобы сохранить его инвестиции и не допустить на рынок управления средствами инвесторов недобросовестные компании. За нарушение ограничений деятельности государственные органы могут аннулировать лицензию управляющей компании.

Существует заблуждение, согласно которому на первой стадии, когда инвестор вкладывает деньги в ПИФ, он просто отдает их управляющей компании, после чего уже не в силах контролировать ее дальнейшие действия, а управляющая компания распоряжается такими денежными средствами, как ей хочется. На самом деле инвестор при выборе ПИФа может и должен ознакомиться с его инвестиционным портфелем, т.е. теми активами, в которые будут вложены средства такого инвестора в рамках ПИФа. Описание инвестиционного портфеля содержится в правилах ПИФа, в той части, которая касается инвестиционной декларации. Если инвестиционная декларация меняется, то корректируются и правила ПИФа. При этом новая редакция правил обязательно регистрируется в государственном органе, ответственном за рынок ценных бумаг, а изменения публикуются, чтобы инвесторы знали о них. Если инвестор недоволен последней инвестиционной декларацией, т.е. тем списком активов, который был утвержден управляющей компанией для инвестирования средств инвестора, последний может в любой момент продать свои паи и выйти из ПИФа.

Стоит также отметить, что инвестиционные инструменты, которые включает управляющая компания в инвестиционную декларацию ПИФа, оговорены законодателем. В частности, портфель ПИФа должен быть диверсифицированным, вложения в рисковые активы - ограниченными. Несомненно, такие законодательные решения нацелены на обеспечение прав инвесторов ПИФов.

Приобретение инвестиционных паев ПИФа является публичным договором. Это означает, что управляющая компания не может выбирать инвесторов или отказывать во вложении их средств в ПИФ, а вправе только устанавливать определенные параметры инвестиций в ПИФ, общие для всех инвесторов. При участии управляющей компании в управлении пенсионными накоплениями она даже не может определять эти требования, а обязана заключить договоры со всеми обратившимися к ней инвесторами. Возможность для инвестора заключить договор о вложении его денежных средств в ПИФ с любой управляющей компанией на общих для всех инвесторов условиях является важной гарантией равенства инвесторов и доступа к управлению средствами через выбранную инвестором управляющую компанию и ПИФ.

Еще одной существенной гарантией интересов инвестора является его право в любой момент выйти из ПИФа. Это возможно путем продажи его инвестиционных паев как на вторичном рынке, так и управляющей компании. При такой продаже не действуют какие-либо преимущественные права, которые бы затруднили реализацию паев инвестором . Кроме того, стоимость денежных средств, полученных инвестором от продажи инвестиционных паев управляющей компании, зависит от стоимости активов ПИФа в данный период. Таким образом, управляющая компания обязана выкупать инвестиционные паи по рыночной стоимости.

--------------------------------

Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2. С. 53.


Иногда проводится сравнение между вложениями в инвестиционные паи и вкладами в банках, на основании которого инвестор часто делает выбор в пользу вклада в банке. Действительно, вклад в банке обеспечивает инвестору возврат его вложений и получение прибыли - в отличие от инвестиционных паев, по которым управляющая компания не может гарантировать доходность и возвратность. Однако понятно, что доходность инвестиционного пая может быть в несколько раз выше, чем доходность банковского вклада. Очевидно, что инвестор, вкладывающий средства в инвестиционные паи, понимает это и готов идти на определенный риск ради получения большей прибыли. Кроме того, расходы на инвестиции в рамках управляющей компании и ПИФа меньше, чем в случае, если бы инвестор осуществлял такие инвестиции через иных участников профессионального рынка ценных бумаг.

Несостоятелен и довод о том, что управляющая компания не заинтересована в увеличении активов ПИФа, так как независимо от их характеристик она получает свое вознаграждение. В действительности размер вознаграждения зависит от стоимости активов, поэтому весьма существенна эффективность работы управляющей компании. Кроме того, успешное управление имуществом ПИФа позволит управляющей компании привлечь больше инвестиций в такие ПИФы, что увеличит размер вознаграждения управляющей компании.

Законодатель также закрепил особые механизмы, которые защищают права инвестора при прекращении деятельности управляющей компании. Средства, передаваемые инвестором в ПИФ, обособляются от имущества управляющей компании, и на них не обращается взыскание по долгам управляющей компании. При прекращении деятельности управляющей компании инвестор или получает часть стоимости активов ПИФа пропорционально количеству своих инвестиционных паев, или его средства передаются под управление иной управляющей компании.

Одним из преимуществ инвестирования в инвестиционные паи для инвесторов - физических лиц также является тот факт, что управляющая компания является налоговым агентом. Соответственно она сама рассчитывает и уплачивает за физическое лицо налоги с доходов, которые возникают в результате управления средствами этого инвестора.

Все изложенное показывает, что законодательством строго регулируется деятельность управляющей компании, чтобы гарантировать защиту интересов инвесторов, осуществляющих вложения в ПИФы. В частности, управляющая компания должна: раскрывать информацию о своей деятельности, подавать подробные отчеты о собственных средствах, поддерживать минимальный объем этих средств, согласовывать условия вложения в ПИФы с государственными органами, знакомить инвестора с активами, в которые будут вложены его средства, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, диверсифицировать инвестиционный портфель, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, выкупать инвестиционные паи у инвестора по рыночной цене. Имущество ПИФа, в которое вкладывают средства инвесторы, обособляется от имущества управляющей компании, и на имущество ПИФа не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании. Дополнительно деятельность управляющей компании на каждодневной основе контролируется специализированным депозитарием. В случае нарушения государственные органы могут запретить управляющей компании распоряжаться средствами инвесторов путем аннулирования лицензии управляющей компании .

--------------------------------

Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.


standartnaya-semantika-ddevidsona-chast-3.html
standartnie-karlikovie-borodatie-sdb-trudnie-vremena-prohodyat-mir-prekrasnogo-ostayotsya-irisovijsadloktev-a.html
standartnie-rechevie-svyazki-klassicheskogo-gipnoza-primenyaemie-ag-pirogovim-a-g-pirogov-chastnie-aspekti.html
standartnie-svarochnie-smesi-proizvodimie-oao-linde-gaz-ukraina.html
standartnij-apgrejd-na-1sbuhgalteriyu-gosudarstvennogo-uchrezhdeniya-8.html
standartnoe-raspredelenie-mezhdu-zemlej-i-zdaniyami-zakonodatelstvo-i-praktika-otdelnih-stran.html
  • studies.bystrickaya.ru/ekonomicheskaya-ocenka-effektivnosti-proizvodstva-produkcii-rastenievodstva-v-oao-alyans.html
  • zanyatie.bystrickaya.ru/nalogovij-kodeks-rf-chast-1.html
  • kanikulyi.bystrickaya.ru/xviii-cherez-parizh-volonter-devyanosto-vtorogo-goda.html
  • klass.bystrickaya.ru/aleks-orlov-brosok-salamandri-stranica-60.html
  • learn.bystrickaya.ru/gorshkova-l-l-bibliograficheskij-ukazatel-statej-opublikovannih-za-yanvar-mart-2011.html
  • shpargalka.bystrickaya.ru/upotreblenie-deeprichastnih-oborotov-uchebno-metodicheskij-kompleks-po-russkomu-yaziku-i-kulture-rechi-dlya-studentov.html
  • letter.bystrickaya.ru/monografiya-la-tihomirova-monarhicheskaya-gosudarstvennost-chast-7.html
  • laboratory.bystrickaya.ru/zakon-koldovskogo-vozmezdiya-stranica-3.html
  • znaniya.bystrickaya.ru/realizaciya-strategij-firmi.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/kurs-lekcij-razrabotal-prepodavatel-stazher-kafedri-ekonomika-i-organizaciya-proizvodstva-klimuk-vladimir-vladimirovich-baranovichi-2010.html
  • letter.bystrickaya.ru/n-g-baranec-metamorfozi-etosa-stranica-10.html
  • znanie.bystrickaya.ru/7-podgotovka-nauchno-pedagogicheskih-i-nauchnih-kadrov-i-povishenie-kvalifikacii-nauchno-pedagogicheskih-rabotnikov.html
  • zadachi.bystrickaya.ru/otravlyayushie-veshestva.html
  • portfolio.bystrickaya.ru/opdf05-osnovi-marketinga-1-obshaya-harakteristika-specialnosti-071401-053100-socialno-kulturnaya-deyatelnost.html
  • occupation.bystrickaya.ru/obmen-uglevodov-i-ego-vzaimosvyazi-klinicheskaya-himiya-v-diagnostike-i-lechenii.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/410opredelenie-pobeditelya-konkursa-otkritij-odnoetapnij-konkurs-bez-predvaritelnogo-kvalifikacionnogo-otbora.html
  • lecture.bystrickaya.ru/5-1-chleni-predlozheniya-uchebnika-klassicheskogo-tibetskogo-pismennogo-yazika.html
  • control.bystrickaya.ru/doklad-mou-bolshesosnovskaya-srednyaya-obsheobrazovatelnaya-shkola.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/bd-biniti-elektrotehnika-2004-07-obuchayushie-programmi-uchebno-metodicheskie-kompleksi-kompyuternie-tehnologii-v-laboratornom.html
  • student.bystrickaya.ru/3programma-disciplini-uchebno-metodicheskij-kompleks-po-kursu-finansi-organizacij-predpriyatij-dlya-studentov.html
  • testyi.bystrickaya.ru/6-elektroprovodnost-rastvorov-elektrolitov-praktikum-po-fizicheskoj-himii-ekaterinburg-2003-g.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/m-v-lomonosov-sluchilis-vmeste-dva-astronoma-v-piru-i-a-krilov-volk-na-psarne.html
  • education.bystrickaya.ru/-rassuzhdal-petya-dalshe-sofiya.html
  • kolledzh.bystrickaya.ru/arhtektura-rus-v-15-16-st-chast-5.html
  • student.bystrickaya.ru/4-izmerenie-stoimosti-zhizni-tema-makroekonomicheskaya-nauka-2.html
  • literature.bystrickaya.ru/ekspertnoe-zaklyucheniek-proektu-zakona-respubliki-kazahstano-vnesenii-dopolnenij-v-nekotorie-zakonodatelnie-akti-respubliki-kazahstan-po-voprosu-obespecheniya-deyatelnosti-upolnomochennogo-po-pravam-cheloveka.html
  • reading.bystrickaya.ru/kvecheru-oblaka-kuda-to-devalis-s-neba-i-k-tomu-vremeni-kogda-svetilo-pokinulo-nebosvod-nichto-ne-meshalo-zvezdochkam-vspihnut-yarkimi-tochkami-gde-to-tam-visok-stranica-22.html
  • klass.bystrickaya.ru/4-ukazaniya-po-vipolneniyu-kontrolnoj-raboti-metodicheskie-rekomendacii-studentam-specialnosti-marketing-po.html
  • uchitel.bystrickaya.ru/programma-vstupitelnih-ispitanij-po-obshestvoznaniyu-obrazovatelnij-standart-srednego-polnogo-obshego.html
  • report.bystrickaya.ru/kniga-pyataya-ladimirova.html
  • znanie.bystrickaya.ru/areglament-mne-mozhno-osvezhit-chtobi-ya-ponimal-kak-u-nas-vremya-raspredelyaetsya-segodnya-skolko-u-menya-est-na-izlozhenie-stranica-4.html
  • tasks.bystrickaya.ru/20-23-maya-2009-g-samarskaya-oblast-fgu-sanatorij-volzhskij-utyos-upravleniya-delami-prezidenta-rossijskoj-federacii.html
  • holiday.bystrickaya.ru/o-nacionalnoj-protivopolozhnosti-v-filosofii-shelling-f-v-j-sh44-sochineniya-v-2-t-per-s-nem-t-2sost-red.html
  • teacher.bystrickaya.ru/glava-v-osnovi-teorii-argumentacii-1-dokazatelstvo-obshaya-harakteristika-ponyatiya-6-vidi-ponyatii-9.html
  • teacher.bystrickaya.ru/glava-xi-pervaya-emigraciya-predislovie.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.